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土地新政来了!“农用地” 转 “建设用地” 在审批环节迎来松动

发布日期:2020-03-17 16:05:18文章来源:未知作者:家园网浏览次数:

摘要: 自3月9日以后,又一重磅消息横空出世。3月12日下午,国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》(国发〔2020〕4号)(以下简称决定),在严格保护耕地、节约集约用地前提下,改

       自3月9日以后,又一重磅消息横空出世。3月12日下午,国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》(国发〔2020〕4号)(以下简称“决定”),在严格保护耕地、节约集约用地前提下,改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权。
 

  这个“土地新政”,将显著影响中国未来城镇化进程,对于中心城市来说,是一项重大利好!这次“土地新政”的核心是:改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权。

  1、、“土地新政”主要体现在几个方面

  第一:非试点区域,省政府,自治区有权限把非永久农田的农用地转成建设用地。

  第二:八个试点区域的省政府,自治区,有权限把永久农田和非永久农田农用地,转成建设用地。

  而在此之前,农用地和永久基本农田转为建设用地的审批,实行国务院和省级人民政府两级审批,严格且繁琐。

  第三,北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆为首批试点。

  2、未来将怎样影响中国的城镇化进程?

  它将给中心城市带来较大利好,为他们腾出较大发展空间。过去几年,国家对城市边界把控比较严格,划出了“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”。这三条线,成为大城市发展的“紧身衣”。我们可以在几乎所有的国务院对地方总体规划的批复里,都能看到常住人口、建成区面积的“上限”。其中对城市郊区的农田保护,非常严格。 对于北京、上海等城市,甚至提出了到2035年缩减建成区面积的要求(见下图)。

再加上征“收永久基本农田”、“征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷”;、“征收其他土地超过七十公顷”都需要国务院批准,在很大程度上关上了大城市扩张的大门。在很多大城市,土地开发被迫进入到“存量时代”,土地供应量主要靠旧改,城市容积率被迫提升。比如在深圳,住宅开始向50到60层迈进。但一场新冠疫情,告诉我们:城市人口密度太大,未来可能酿成灾难。
        中国的城镇化正在失衡,人口向中心城市涌入。这种趋势不可能改变。在这种情况下,为了避免生态灾难,也是为了提高城镇化的效率,发挥大城市的作用,就需要放松对大城市发展的种种限制。这次土地新政,就是放松对大城市“发展空间”的限制。想想看,假如省级政府获得了更大土地审批权,他会首先照顾哪里?当然是省会城市,或者省内“副中心城市”。会突破城市边界,让大城市获得更多建设用地。那么,全省的永久农田会减少吗?或许会,但或许也不会。因为很多地级市、县市级人口是流失的,或者增长乏力的。这时候,就可以通过置换的方式,把需要保护的基本农田,从大城市郊区置换到小城市的郊区。总之,大城市的发展空间突然被打开了!

  3、未来将产生一系列变化

  第一,中心城市将获得更多的新增建设用地,发展空间加大了,吸引人口的能力增强了。因此“土地新政”会强化中国的“新型城镇化”。所谓“新型城镇化”,就是“中心城市+都市圈+城市群”。

  第二,由于新增土地增加了,城市被迫“香港化”(高容积率)的可能性就降低了。

  第三,有了更多增量土地,大城市的旧改价值会有所降低。

  第四,在疫情打压下,大城市财政压力将大大缓解,因为有土地可以卖了,而大城市的土地有真实的需求。

  第五,落实到房地产行业而言,主要针对于一二线城市或者经济发展较快城市,后续此类城市发展的土地使用需求和土地供应指标之间将得到更好的匹配,也将更好的服务于“稳地价、稳房价、稳预期”精神,利于后续此类房地产市场稳定而健康的发展,也符合我们此前对于后续房地产行业政策或将遵循“先供给后需求”的支持路径的判断。

  总的来讲:未来中国将崛起一大批人口超过2000万的中心城市,而北上广深的常住人口都将突破3000万。只要能吸引来人口,土地将不再是问题!

  4、海南未来可期

  海南是个原生态非常浓厚的地方,可用来经济建设的地方相对来说还是有限制的,但是有了“土地新政”,加上自由贸易港的建设,未来海南的发展将会更加广阔与迅速;经济发展迅速也意味人口会逐渐上升,住房需求也会随之而涨。

  海南未来可期,而你准备好了么?

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